24.民法物权法第七章

一、地役权的概念与特征（《民法典》第372条）

1.概念与特征

（1）概念

地役权，是以他人不动产供自己的不动产便利之用的用益物权。

（2）特征

①地役权同时涉及需役地和供役地，是通过在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权利。

②权利主体的广泛性。地役权人可以是不动产的所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人等。

③内容的意定性。地役权素有“类型法定，内容意定”之名。

④客体亦具广泛性。地役权的客体即供役地包括他人的土地、房屋、空间。

2.地役权与相邻关系

①相邻关系，指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产“所有人”或“使用人”，在行使不动产所有权或者使用权的过程中，彼此应当给予必要便利或者接受一定限制而发生的权利义务关系。

②相邻关系的实质是相邻的不动产所有人或使用人（主要包括用益物权人、承租人）一方权利的延伸和扩张，以及与此相伴随的另一方权利受到限制。权利扩张一方依据相邻关系所得主张的权利，一般称为“相邻权”。相邻权不是一种独立的物权，而是一种受保护的“法益”

相邻权与地役权：

基于相邻关系可产生相邻权，相邻权与地役权均涉及两个不动产权利之间的关系，具有相似性，但区别是主要的。二者的区别如下

①相邻权基于法律规定产生；地役权主要通过约定产生。

②相邻权是不动产所有权或使用权的延伸与扩张，不是独立的物权；地役权是独立的用益物权。

③相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行权；釆光权）；地役权所能提供的便利的内容，概由当事人约定，只要不违反法律的禁止性规定和公序良俗，即按照约定确定地役权的内容。

④相邻权的取得均为“无偿”；地役权的取得有偿、无偿均可。

⑤相邻关系规则主要是裁判规范，往往是在发生纠纷后才发挥作用；地役权规则主要是行为规范（当然在发生纠纷后也是裁判规范）。

二、地役权的取得

1.地役权的设立

指通过合同设立地役权。须说明者有三：

①根据《民法典》第374条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记；但未经登记，不得对抗善意第三人。须强调：所谓不得对抗善意第三人，指不能对抗取得供役地权利的善意第三人。

②根据《民法典》第377条的规定，约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

③根据《民法典》第379条的规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。

2.地役权合同的法定解除

《民法典》第384条规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭。

①违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。

②有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

3.地役权的法定取得与法定负担

地役权的“法定取得”与“法定负担”。《民法典》第378条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。”

三、地役权的从属性

1.法条

①《民法典》第380条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。”

②《民法典》第381条规定：“地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”

2.地役权的从属性的含义

地役权虽为用益物权，但其功能在于为了需役地的便利而利用供役地，故地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权（甚至是租赁权）。地役权的从属性规定在《民法典》第380条和第381条，可分解为四层含义：

①地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权）分离而单独转让。

②地役权不得与需役地权利（所有权、建设用地使用权）分离而单独抵押。

③“移转上的从属性”。需役地权利（所有权、建设用地使用权、土地承包经营权）转让的，只要让与人与受让人无相反约定，受让人同时取得地役权。

④“消灭上的从属性”。曾经的地役权人，若完全丧失对需役地的权利（所有权、建设用地使用权等），其地役权（因无所附丽）因此消灭。

四、地役权的不可分性

1.法条

①《民法典》第382条规定:“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。”

②《民法典》第383条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。”

2.地役权的不可分性之含义

地役权还具有不可分性。地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割（部分转让）而受影响。地役权的不可分性乃其从属性的延伸，包含以下内容：

①地役权不受需役地部分转让的影响。根据《民法典》第382条，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，受让人“同时享有”地役权。须注意：在此情形下，地役权是否登记在所不问。

②地役权不受供役地部分转让的影响。根据《民法典》第383条，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，地役权对受让人“具有约束力”。须注意：在此情形下，若地役权未登记，供役地部分转让的，地役权不得对抗善意第三人。

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