7月8日，榆林市发展和改革委员会、榆林市住房和城乡建设局、榆林市市场监督管理局联合公布了《榆林市物业服务收费管理实施细则（试行）》（以下简称《细则》），适用于榆林市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理，自2021年9月1日起执行，试行期2年。
未成立业主大会的住宅等小区实行政府指导价
《细则》规定，按照物业服务的不同性质、特点和阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。成立业主大会之前的住宅小区、保障性住房、房改房、老旧住宅、易地扶贫搬迁安置小区的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务费收费标准实行“一费制”，包括区域内照明、景观、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电等费用计入物业服务费成本，不再单独收取。
实行政府指导价住宅的小区物业服务等级由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级，有电梯的收费标准分别为1.9、1.6、1.3、1.0元/平方米·月，无电梯的收费标准分别为0.7、0.6、0.5、0.4元/平方米·月。实行政府指导价的物业服务区域内机动车停放场所类别按照设施条件和服务条件由高到低设定为一类、二类，露天机动车停放场所不分类别，室内一类80元/车位·月，二类60元/车位·月，露天30元/车位·月。
公共配套设施设备用水电费计入物业服务成本
《细则》规定，业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。
《细则》显示，物业服务成本或物业服务支出构成包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；区域内照明、景观、消防、安防、电梯、门禁、监控设备等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取；物业服务区域内清扫、垃圾清运费用(不含垃圾处理费)；物业服务区域内绿化养护费用；物业服务区域内秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；经业主或者业主大会同意的其它费用。
供水、供电、供气等专业经营单位未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担公共管线和设施设备的维修、养护，不得单独收取相关费用。
实行政府指导价的小区物业费预收不得超三个月
《细则》规定，实行政府指导价的小区物业服务费和停车服务费按月计收，预收不能超过三个月（业主自愿交纳除外）。
物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收，未计入产权面积的附属房屋（地下室、储藏室等）不得收取物业服务费。已办理不动产权属证书的附属房屋，其物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。
实行政府指导价管理的物业服务收费，空置房为连续一个月以上未发生水、电费用的房屋，服务费按规定收费标准的70%交纳；业主因故不使用自有或者租赁车位的，服务费按规定收费标准的60%交纳。
物业不能因拖欠物业费断水断电
《细则》规定，产权归全体业主的车库（位），建设单位不得出售，租金收益归全体业主所有；利用小区人防工程空间划出的车库（位），只能出租，租金收益归投资者所有；产权归建设单位的，不是人防工程且不算作公摊面积，可办理产权证的车库（位），建设单位可以出售或出租，收益归建设单位。
物业服务企业不得向业主只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。业主拒不足额交纳相关费用，物业服务企业可以依法追缴，期间物业服务企业不得以断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
物业服务企业要在显著位置公示共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。
自备供暖（冷）的小区，费用由物业服务企业提出收费方案，必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，同意后据实收取。
本细则自2021年9月1日起执行，试行期2年。凡此前有关规定与本细则不符的，按本细则执行。国家另有政策规定的从其规定。
资料配图
附件1
榆林市中心城区住宅小区物业服务费标准
备注：1.物业服务收费等级标准依据《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》（榆政住建发〔2021〕133号），按照质价相符的原则制定，物业服务达不到三级服务标准的，按等外标准执行；
2.老旧小区改造后带电梯的住宅物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行；
3.上述收费标准为最高限价，下浮不限。
附件2
榆林市中心城区物业服务区域机动车
停放服务费标准
停车场类型
最高收费标准
室内
露天
按月（元/车位·月）
一类
二类
30
80
60
按次（元/车位·次）
5
4
3
备注：1.按次计费不分昼夜，连续停放每8小时为一个计费周期，超过第一个计次时间段后按第二次计费，依此类推。
2.子母车位不得高于本小区1.5个标准车位的停车服务费用。
3.上述收费标准为最高限价，下浮不限。
附件3
榆林市物业管理区域机动车
停放场所类别标准
室内停车场
一类：具有独立的出入口或符合国家标准的双车道供车辆安全出入，配备红外线监控设备，电脑计费系统，自动升降栏杆，消防喷淋设施及通风设备，停车位有专业标识。监控室24小时有专人值班，配备专业管理、保洁人员。
二类：出入口符合国家标准的双车道，配备升降栏杆，停车位有专业标识，配备监控、消防、通风设备。24小时有专人值班，配备管理、保洁人员。
露天停车场
配备监控设备或电脑计费系统，停车位有专业标识。24小时有专人值班，有专人负责停车场卫生。
榆林市物业服务收费管理实施细则（试行）