如果问过去十几年在中国投资什么最赚钱，相信大家的答案都会房子。

毕竟，过去这些年房价的涨幅是有目共睹的。

从2002年到2018年，我国房价、债券、股票的累计涨幅分别为313%、92%和52%。房地产的回报远远超过其他金融资产，而上证综指的收益率仅勉强跑赢CPI的涨幅49%。

股市涨涨跌跌，房价却一路向上，大家都觉得房子是最好的投资也就不足为怪了。

但是未来二十年还会这样吗？

那些信誓旦旦地告诉你未来房价还会继续上涨的，不是傻子，就是骗子。

小钱不是算命先生，没法告诉你未来什么会涨得更好，但古人说过，以史为镜，可以知兴替，看看过去这些年的资产走势，至少可以对未来走势有个大致的判断。

西格尔在《股市长线法宝》一书中，统计了美国1802—2002年这两百年各类资产的投资收益，其收益走势如下：

假设你在1802年分别投资于：

1、股票

2、长期政府债券

3、美国短期国债

4、黄金

那么，200年之后，你的这1美元将分别变成1348万美元、33922美元、5379美元、86.4美元。

在扣除通胀的影响之后，如下图所示：

股票依然取得了70.5万倍的收益，平均真实年化收益率为6.6%，大约每10年就翻一倍，长期政府债券的真实年化收益为3.6%，短期国债为2.7%，而黄金仅有0.7%，聊胜于无。

如果持有的是美元现金，那么200年后就只剩下5美分，基本上相当于是没有了。

这里没有提到大家最看好的房产，主要是因为历史太久远，没有确切的房价数据。

要了解房价的表现，我们不妨来看另外一个数据。

瑞士信贷银行在其《2018年全球投资回报年鉴》上，也列举了部分经通货膨胀调整的资产120年内的年平均回报情况，这些资产更加广泛，不仅包括了大家关心的房产，也包括了像葡萄酒、艺术品，甚至是邮票和小提琴等收藏品，其收益如下图：

从图中可以看出，表现最好的依然是股票，位居前列的还有葡萄酒、艺术品。收藏品和国际债券。

而房产和黄金的收益，仅为0.3%、0.7%，也就勉强能够跑赢通胀。

这和我们认为的房产是高收益投资大相径庭。

有人可能觉得，100年、200年这些时间都太过久远了，那我们不妨来看看最近的情况。

下图是最近15年各类资产的收益图：

图中的数据可能不够准确，尤其是房价数据，统计口径不同，得出的结果会有很大差异，一线城市的房价涨幅，会比其他城市要大很多，但是作为参考问题不大。

这个就很符合我们的认知了，过去这十几年，房价涨幅一骑绝尘，远超其他资产，黄金走势也不错，股市却涨涨跌跌，原地踏步。

知其然，还要知其所以然，为什么这些资产的走势会是这样呢？

要搞清楚这个，我们得明白这些资产的本质。

股 票

长期来看，不管是100年还是200年，股票都是收益最好的资产，未来这个情况大概率也不会变。

原因很简单，股票背后是一家家上市公司，这些属于一个国家的优质资产，能取得超越经济平均增速的收益。

企业在整个经济活动中也是最有发言权的，如果发生通胀，他们可以提高产品或者服务的价格来应对，这样他们能够保证盈利，而公司的盈利，最后都会反映在股价上，这是股价长期上涨的根本逻辑。

拿茅台来说，2000年的时候茅台酒的售价仅为200元，现在已接近2000元，不到20年时间价格翻了十倍，同时茅台酒的销量还在稳步提升，其盈利情况可想而知，反应在股价上就是下面这个样子：

贵州茅台上市以来股价走势

国内股市这些年表现一般，主要是前些年涨幅太高，估值太贵，这些年一直处于估值回归的过程中。

另外，A股市场不够成熟，好企业不在这上市，上市的不少都是垃圾企业和效率低下的国企，这也是原因之一。

不过现在情况在慢慢改善，长期来看，股市依然会是储存财富的最佳场所。

房 产

过去二十年，我国房地产的表现是有目共睹的，所以现在谈起房价，很多人都认为只会涨不会跌，买房永远是正确的选择。

但是我们也看到了，过去100年，美国房产的年化收益率仅为0.3%，低得可怜。

房产属于非标准化的金融产品，特点是投资期限长、流动性差、产品差异化显著，只有专业投资者才能长期取得不错的收益。

可是过去二十年，只要是投资国内大城市房地产的，收益都不会差，这主要得益于两点：一是城市化，二是货币超发。

过去二十年，是我国城市化最重要的二十年，大量人口流入城市，房子的需求急剧增加。

货币超发的影响就更加明显了，货币量和房价就像是水和船的关系，水涨了，船自然就高了。

过去十多年，印钞机开得非常足，09—16年，我国M2平均增速高达16%，远高于同期GDP增速，这超发的货币，很大一部分流入了保值属性最强的房地产。

07年末，我国M2规模为40万亿元，到18年超过了18万亿，货币增加了三倍多，同期我国一线城市房价涨幅也接近三倍。

这种货币超发的状态，显然不是常态，这就跟打兴奋剂一样，打一两次会让你精神焕发，打多了人就傻了。

国家也意识到了这个问题，19年以来，我国M2增速较过去十年的均值几乎减半，房价就立刻熄火了，今年前三季度一线城市二手住宅价格涨幅仅为1.5%。

房市与股市的表现，正在发生逆转，只是这个逆转，可能需要比较长的一段时间来完成。

在新兴经济体中，房价基本表现是一种货币现象，与货币发行量高度相关，而在发达经济体中，房价则更多的与实际通胀水平持平，长期收益能有2%—3%就算不错了。

债 券

债券本质上就是一个借贷凭证，公司借钱，债券投资者拿固定的利息，属于被动的一方，在经济活动中并没有什么话语权。

很显然，公司借钱，一定是有更好的去处，投资收益更高的项目，这也就决定了长期看债券收益比股票收益要低。

债券的种类有很多，比如国家发行的国债、国开债，地方政府发的地方债，上市公司发的公司债和可转债。但是大部债券都属于银行间市场的交易品种，个人投资者参与门槛很高，普通投资者投资债券的方式主要是债券基金和可转债。

从2004年至今，我国债券基金的平均收益接近7%，很高了，但是依然要远远落后M2的增速。

黄 金

今年黄金屡创新高，表现非常亮眼，从去年低点算起，涨幅超过20%。

黄金现货近两年价格走势

自古以来，黄金就是一种硬通货，提起财富，大家首先想到的就是黄金。在当代，黄金更是独享了与信用纸币体系对抗的荣光。

当人们对纸币系统不信任时，就会买入黄金，而纸币坚挺时，就没黄金啥事。

黄金的主要作用在于避险，只要黄金的开采量没有大幅上升，人们对黄金的认可度不降低，这种作用就不会降低。

但长期来看，黄金并不是一种好的投资，理由很简单，黄金并不能产生收益，股票有股息收入，债券有利息，房子有租金，但是黄金却什么都没有，所以过去1802到2002年两百年间，黄金剔除通胀后的收益仅有0.7%。

黄金只适合周期性的短期投资，并不是长期投资的好品种。

原 油

原油和黄金一样，都是没法产生收益的东西，差别在于黄金可以储存，而原油产出来就是被消耗的，所以原油的价格，主要取决于供需。

美国达拉斯联储曾经统计过全球不可再生资源320年来经通货膨胀调整的价格指数变动。

过了这么些年，这些不可再生资源价格不仅没有涨，反而还跌了。

按一般人的理解，这些资源越用越少，价格应该越来越高，事实上却完全不是这样。

随着技术的进步，原油开采成本越来越低，产量大幅上升，价格整体来说是越来越便宜了，很明显，这也不是一个适合长期投资的品种。

总 结

1.通胀是把杀猪刀，随着货币的超发，中低收入者的财富会被严重稀释。

2、过去这些年房价的高速增长，主要得益于货币超发，这种情况以后大概率不会发生了。

3、黄金、原油这种不能产生收益的资产，只能周期性投资，不适合长期持有。

4、想要长期取得高收益，最好的投资依然是股市；对普通人来说，买入低成本的指数基金可能是最好的选择。